حق المستأجر في البقاء في العين المؤجرة

بقوة القانون في التشريع الاردني  

د.محمد يوسف الزعبي

ABSTRACT

This paper is devoted to the effect of the legal extention of the lease contract expressed in Article 5 of the landlord and tenent Act of 1982 on the lease contract of the holders of real estate mentioned in that Act,   does   the tenent benefit from the legal extention of this lease, dispite and any de--xx--ion is not applicable, if the contract is issued from a disable or incompetent person without his guardian approval, or in death sickness if the nepotism exceeds on third of his estate, or from a bankrupt, or from a common owner whose share in less than half of the property if the other partners didn’t approve it, or from the owner whose property had been discharged if the lease after the reservation sign was attached to the property, or from a mortgage if the lease date was not fixed before the mortgage or from the holder of the right of assignment, or the utility, or right of resindence or right of “musataha” or from the waqf foundation in the case of HIKR and IJARATAIN or from volunteer if the native didn’t approve his lease or from bankruptcy syndic.   It has been revealed that legal extention can be applied if the lease was issued from an owner under a resolutory condition or from a common owner who owns more that half of the property or from a discharged owner if the lease date was fixed before the reservation sign was attached, or a holder of   KOLU- ALINTIFA or from a tenure mortgagee or from a tent who has the right to rerent, or from the agent, or from guardian , or from a representative if the lease was issued within the limits of his Authority including the orphan’s property.

ملخـص

يتطرق هذا البحث الى مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار المنصوص عليه في المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية والشخصية، بحيث لو قام واحد من هؤلاء بتأجير عقار مشمول بنطاق القانون المذكور فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد ايجاره بغض النظر عن الوصف او الظرف الذي يرافق هذا الايجار ؟ وقد تبين ان الامتداد القانوني لا تطبيق له اذا صدر الايجار من فاقدي الاهلية، او ناقصيها اذا لم يجيزوه، او من مريض مرض الموت اذا كانت المحاباة تزيد عن ثلث التركة، او من مفلس او من مالك على الشيوع لاقل من نصف المأجور اذا لم يجزه الشركاء الباقون، او ممن اتخذت بحقه اجراءات نزع الملكية اذا كان الايجار بعد وضع اشارة الحجز، او من الراهن اذا لم يكن الايجار ثابت التاريخ قبل الرهن، او من صاحب حق التصرف، او من صاحب حق الانتفاع او من صاحب حق السكنى او حق الاستعمال، او من صاحب حق المساطحة، او من جهة الوقف في حالة الحكر والاجارتين او من فضولي اذا لم يجز الاصيل ايجاره، او من وكيل التفليسة .

كما تبين ان الامتداد القانوني يطبق اذا صدر الايجار من مالك تحت شرط فاسخ، او من المالك على الشيوع اذا كان يملك اكثر من نصف المأجور، او ممن اتخذت بحقه اجراءات نزع الملكية اذا كان عقد الايجار ثابتا رسميا قبل وضع اشارة الحجز، او من الراهن اذا كان الايجار ثابت التاريخ قبل الرهن، او من صاحب خلو الانتفاع، او من المرتهن حيازيا، او من الحائز، او من المستأجر المأذون له بالتأجير، او الموعود ببيعه شقة، او من متولي الوقف، او من الحارس القضائي او الاتفاقي، او من الولي، او من الوصي او القيم، او من النائب اذا صدر الايجار في حدود نيابته، بما في ذلك ايجار مال اليتيم .

خطة البحث

مقدمـة

فصل تمهيدي   :   معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار

الفصل الاول    : نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .

المبحث الاول   : ما يدخل في نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .

المبحث الثاني : ما يخرج عن نطاق الامتداد القانوني لعقد الايجار .

الفصل الثاني  : مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص .

المبحث الاول : نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق   العينية .

المبحث الثاني : نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق الشخصية .

المقدمـة

1-     تعد المسائل التي يثيرها عقد الايجار من اكثر المسائل ارتباطا بالاشخاص ولا سيما الايجارات المتعلقة بالعقارات التي هي عبارة عن مساكن او محلات تجارية، نظرا لاهمية المسكن والمتجر في حياة الانسان، ولهذا يتساءل المرء عن نواحي تتعلق بعقود الايجار التي يبرمها على هذه الاماكن، وبما ان هذه المسائل كثيرة ومتشعبة وتثير   اسئلة الكثير من الناس وخاصة فيما يتعلق بحق المستأجر بالبقاء بالعين المؤجرة بقوة القانون من عدمه، فقد اخترت ان ابحث في نقطة قانونية تثير   اهتمام الناس باستمرار، وهي امكانية الشخص بالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة العقد الاصلية بنفس الاجرة المتفق عليها دون تقيد بالمدة المنصوص عليها في العقد على الرغم من اي اتفاق مخالف وهو ما يعبر عنه بالامتداد القانوني لعقد الايجار . الامتداد القانوني لعقد الايجار موجود في قانون خاص هو قانون المالكين والمستأجرين في  الاردن الذي صدر عام 1953 وتم الغاؤه واحلال قانون محله عام 1982 يحمل الاسم نفسه، وبالتالي فان ما سأثيره من احكام في هذا البحث يتعلق بما هو موجود وواقع في الاردن، وعليه فسأعتمد في مصادر هذا البحث اساسا على احكام محكمة التمييز الاردنية في القضايا الحقوقية وعلى النصوص القانونية المختلفة الموجودة في قوانين متعددة متعلقة بالاموال غير المنقولة في الاردن، بالاضافة الى بعض المؤلفات العربية   في عقد الايجار وخلافه.

 لكن الموضوع   الاساسي في هذا البحث ليس التحدث عن الامتداد القانوني لعقد الايجار باعتبارها مسألة، لان هذه المسألة من المسائل التي لا تحتاج الى بحث كهذا، وانما الموضوع الاساسي هو التحدث عن مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار بعض الاشخاص، سواء اكانوا اصحاب حقوق عينية كالمالك وصاحب حق الانتفاع وغيرهما من اصحاب الحقوق العينية ام كانوا اصحاب حقوق شخصية كالمستأجر والموعود ببيعه شقه وغيرهما من اصحاب الحقوق الشخصية، لنرى ان قام واحد من هؤلاء بتأجير عقار ما فهل يستفيد المستأجر من الامتداد القانوني لعقد الايجار ام لا ايا كان الوصف او الظرف الذي يرافق هذا الايجار، وهل يمكن للمستأجر ان يتمسك به مطلقا ام ان تمسكه به يجب ان يتم من خلال عقد صحيح استجمع اركانه وشروطه صحته، وهل يمكن له ايضا ان يتمسك به على الرغم من زوال العقد او الحكم بفسخه او بطلانه، بمعنى هل الامتداد القانوني مستقل عن عقد الايجار اذا انتهت مدة العقد الاصلية المنصوص عليها فيه – لان الامتداد القانوني لا تطبيق له ولاحكامه الا ابعد انتهاء مدة العقد الاصلية – ام انه يبقى مرتبطا بالعقد وجودا وعدما . وبناء على ذلك فسأتطرق في هذا البحث الى معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار ونطاقه : وما يخرج عنه وما يدخل فيه، والى مدى تطبيق الامتداد القانوني لعقد الايجار على عقود ايجار اصحاب الحقوق العينية واصحاب الحقوق الشخصية .

وبالاضافة الى المقدمة والخاتمة فان البحث يقع في ثلاثة فصول اولها تمهيدي يتناول معنى الامتداد القانوني لعقد الايجار، وثانيها يعرض نطاقه، واخرها يناقش مدى تطبيقه على عقود ايجار بعض الاشخاص .